Vertical Villages Ein Dorf in der Stadt

Nach Asien und den USA entstehen nun in Deutschland Hochhäuser, in denen Manager am gleichen Ort leben und arbeiten sollen. Was als Investment mittelfristig taugt, ist städtebaulich und arbeitspsychologisch fragwürdig.

von Kerstin Dämon, wiwo.de | , aktualisiert

Ein Dorf in der Stadt

Foto: Increa/Fotolia.com

Stellen Sie sich vor, Ihr Chef schickt Sie für vier Jahre zum Arbeiten nach Shanghai. Oder nach Hongkong. Vielleicht nach Singapur. Und Sie können Chinesisch oder Tamil weder sprechen noch lesen. Was bei der Arbeit dank Weltsprache Englisch kein Problem sein sollte, wird im Alltag schwierig: Wo kauft man ein – und was? Wie sollen sich die Kinder verständigen? Mit was vertreibt sich der Partner die Zeit? In den asiatischen Metropolen gibt es für die sogenannten Expats aus Europa, Kanada, USA und Australien eine Lösung: Service Appartements.

Lebenskonzept: Alles unter einem Dach

In Hochhäusern und westlichen Enklaven innerhalb der Stadt bekommen die Manager ein Gefühl von Heimat: Westliche Supermärkte im Haus oder vor der Tür sorgen dafür, dass es auch in China nicht an der Leberwurststulle mangelt. Die Kinder gehen in westliche Schulen oder Kitas vor Ort und wer möchte, kann seinen Haushalt oder die Einkäufe vom Personal erledigen lassen. Wer hier lebt, muss auf nichts aus seiner Heimat verzichten – und sich nicht in die fremden Städte integrieren.
"Wir bieten mehr als ein Gebäude. Wir bieten ein Lebenskonzept", sagte CG-Gründer Christoph Gröner. Preislich wird das Ganze laut Plan knapp über der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegen, Solaranlagen & Co. sollen die Nebenkosten gering halten.

Zu Gröners Zielgruppe gehören Spezialisten und Manager, die ein paar Monate oder Jahre in einer Stadt bleiben und dann weiter ziehen. Angesprochen werden sollen Akademiker zwischen 20 und 35 Jahren, Unternehmer ab 55 und erfolgreiche Singlefrauen.

Manager-Hochhaus in Frankfurt geplant

Nicht nur die CG Gruppe ist ausgezogen, den Manager-Wohnungsmarkt zu revolutionieren. Mitte Januar gab Hochtief bekannt, für die NH Projektstadt GmbH, eine Tochtergesellschaft der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, das bislang höchste Wohngebäude im Frankfurter Europaviertel zu bauen. Das Gebäudeensemble mit dem klangvollen Namen Praedium soll aus insgesamt 242 Eigentumswohnungen auf 24.000 Quadratmetern Wohnfläche bestehen, davon 83 Wohnungen in einem achtgeschossigen Gebäude und 159 Wohnungen in einem 19-geschossigen Wohnturm. Das Auftragsvolumen liegt bei rund 60 Millionen Euro, das deutschlandweite Bauprojekt CG-Immobiliengruppe soll mit rund 680 Millionen Euro zu Buche schlagen.

Verdienen lässt sich mit solchen Bauprojekten eine Menge, denn die Nachfrage an Wohnraum in den Städten wird immer größer. Laut Zahlen der Fraunhofer-Gesellschaft sorgt die weltweit fortschreitende Urbanisierung dafür, dass schon heute mehr als die Hälfte aller Menschen in Städten leben; bis 2030 werden es 60 Prozent sein. Zu wenig Wohnraum und steigende Mieten sind die Folge.

Hinzu kommt, dass bei solchen Objekten die Ertragsaussichten stabiler sind, als bei reinen Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Schließlich können die Mieterträge einen eventuellen Ausfall bei den Pachten für Gewerbeflächen abfedern und umgekehrt. Wegen des aktuellen Zinsumfeldes lohne sich ein Investment in Immobilien in jedem Fall, sagt Thomas Beyerle, Head of Reserach bei der Immobiliengesellschaft Catella. Ob das Investment nachhaltig ist, sei im Falle der Vertical Villages jedoch fraglich. "Nachvermietung und Wiederverkauf bei solchen Spezialimmobilien sind risikoreich", sagt er. "In den nächsten fünf Jahren lässt sich damit sicher noch Geld verdienen, nur danach kann es kritisch werden."

Das liege jedoch nicht daran, dass in fünf Jahren dort niemand mehr wohnen wolle. "Grundsätzlich ist die Idee der Vertical Villages nicht verkehrt, aber eine themenbezogene Spezialimmobilie ist immer risikoreicher als die klassische 3-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf-Oberkassel, die wir als Altersvorsorge kennen", begründet Beyerle seine Einschätzung.

Menschen wollen kurze Wege

Dabei könnte man meinen, dass diese vertikale Wohnform genau das ist, was der deutsche Wohnungsmarkt braucht: So hatte beispielsweise das Fraunhofer Institut bereits 2012 ein Innovationsnetzwerk gestartet, das die besten Technologien und Lösungen für den nachhaltigen Umbau der Städte von morgen erforschen sollte. Beim Start des Projekts "Morgenstadt: City Insights" hieß es, dass die mit der Industrialisierung geschaffene Trennung von Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Kultur ein Fehler gewesen sei, der korrigiert werden müsse. Denn der Mensch mag kurze Wege.

Mit einer der Gründe, warum viele Menschen den Vororten den Rücken kehren, ist, dass sie keine Tagesreise benötigen wollen, um zum Hausarzt und zum Bäcker zu kommen. In der Stadt sind die Wege da schon deutlich kürzer. In den Vertical Villages trennen Supermarkt, Büro, Bett und Supermarkt nur noch wenige Etagen. Doch: Kollegen und Chef nicht nur bei der Arbeit, sondern auch im Treppenhaus, beim Einkaufen, in der Kneipe oder der Sauna zu treffen, ist nicht jedermanns Vorstellung von Work-Life-Balance. So sagt Beyerle: "Der Mensch will kurze Wege haben, aber in der Regel legen wir Wert auf eine räumliche Trennung von Leben und Arbeiten, Ausnahmen sind da vielleicht Ärzte oder Architekten, die über ihrer Praxis beziehungsweise ihrem Büro wohnen." Deshalb ist er nicht davon überzeugt, dass solche Wohntürme massenkompatibel sind. "Es mag natürlich sein, dass die junge Generation Y das anders sieht, aber grundsätzlich ist das kein dauerhaftes Modell für den Homo sapiens sapiens."

Denn auch in der Architekturpsychologie gilt der Grundsatz, dass Übergangsbereiche vom öffentlichen zum privaten Territorium wichtig sind, damit Menschen sich wohl fühlen. Ist das eigene Unternehmen auf der gleichen Etage eine Tür weiter, fehlt diese Trennung. "Vertical Villages sind eigentlich Wohncenter, vergleichbar mit den Shoppingcentern: Es sind Plattformen, die aus einer Hand geplant, finanziert, gebaut und gemanagt werden und beide gehen dorthin, wo die Nachfrage ist", erklärt Wolfgang Christ, Architekt, Stadtplaner und ehemaliger Professor an der Bauhaus-Universität Weimar. Der Trend sei also zunächst eine Immobilienentwicklung: "Hier reagiert der Markt und die Urbanität ist der Markttreiber", sagt er.

Suburbane Lebensqualität

Was ihn störe, sei die Lage der Vertical Villages: "Dass diese Objekte in den Innenstädten errichtet werden, ist nicht logisch", sagt er. "Sie könnten genauso gut vor der Städten liegen und so den Druck aus den Innenstädten nehmen, aber dafür gibt es in Deutschland gar keine Strategie. Hier reagiert man lieber mit der Mietpreisbremse." Dabei verkaufen die Macher der Hochhäuser in den sogenannten besten Lagen gar kein Großstadtgefühl, wie der Stadtplaner weiß. "Diese Vertical Villages werben mit etwas, wofür immer die Vorstadt oder das Landleben standen: Sicherheit, Luft, Licht und Sonne, ein homogenes Quartier. Sie verkaufen sich mit ihrem 360 Grad Panoramablick als ein sicheres Dorf in der Stadt mit homogenen Strukturen."

Statt Trubel, Schmutz und Menschen aus allen Herren Ländern und allen sozialen Schichten wird hier die sterile Wissensgesellschaft nebst exquisiter Amüsiermeile in einem Gebäude geboten. "Der Bedarf einer bestimmten Klientel spiegelt sich in den Vertical Villages wieder: Das ist betreutes Wohnen, bei dem die suburbane Lebensqualität in die Innenstadt transferiert werden soll."

Angst vor der großen Stadt

Er ist überzeugt, dass die Mieter beziehungsweise Käufer von Appartements in solchen Gebäuden ein reines Service-Verständnis von Städten haben: Sie liefern ihre Arbeits- und Kaufkraft und bekommen dafür Sauberkeit, Dienstleistungen, Geborgenheit, Sicherheit. Genauso, wie sich die Expats in Fernost vor der Integration in eine fremde Kultur drücken, drücke man sich hierzulande mit der Auseinandersetzung mit der Stadt, in der zwar jeder leben möchte, die aber eigentlich vielen zu laut, zu dreckig, zu unsicher ist. "Manche können nur so in einer Stadt leben, weil sie einfach Angst haben vor dem Fremden, dem Schmutz, dem Lärm", ist Christ überzeugt.

Für ihn handelt es sich bei den Vertical Villages nicht um die Stadt der Zukunft oder die Lösung für die Wohnraumproblematik, sondern schlicht um das bunte Bild einer Konsumlandschaft für diejenigen, denen die Realität vor der Haustür nicht gefällt. "Es sind Häuser für Durchreisende, in denen sich die Stadt ein- und ausblenden lässt", sagt er. Wer eine Stadt jedoch mit all ihren Vor- und Nachteilen kennenlernen will, wer Kontakt zu ihren Einwohnern sucht und neue Erfahrungen sammeln will, der tut gut daran, sich nicht abzukapseln.

Zuerst veröffentlicht auf wiwo.de

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