Immobilienbranche Hausmaster statt Hausmeister

Die Immobilienbranche hat sich in den letzten 15 Jahren stark verändert. Kenntnisse in den Bereichen Finanzierung und Investitionen werden immer wichtiger. Für Akademiker ist ein zügiger Aufstieg in der Immobilienwirtschaft noch möglich.

Ulrike Heitze | , aktualisiert

Vor ein paar Jahren noch kam die Immobilienbranche ganz gut ohne ein ganzes Heer von Akademikern und aufwendigen wissenschaftlichen Theorien aus. Berufserfahrung und Fingerspitzengefühl brachten einen weiter als jedes Diplom, der Wettbewerb war ordentlich, aber nicht mörderisch, und das Geschäft ein weitgehend nationales.

Dann jedoch interessierten sich immer mehr internationale Investoren für hiesige Immobilien - für Einkaufszentren, Hochhäuser und große Mietwohnungsbestände. Und weil die Kapitalanleger sich zügig ordentliche Renditen wünschten, stieg der Druck auf alle Beteiligten. Die Margen wurden kleiner, die Konkurrenz belebte das Geschäft. Es wurde rationalisiert, expandiert, fusioniert und konsolidiert. Wissenschaftlich optimierte Kosten- und Erlösmodelle und finanzmathematische Verfahren wurden en vogue und mit ihnen die Akademiker, die gelernt hatten damit umzugehen.

Der Arbeitsmarkt ist noch nicht gesättigt

So in etwa lässt sich der Prozess beschreiben, der vor 15 Jahren in der Immobilienwirtschaft begonnen hat und der heute in vollem Gange ist. Die Branche, die sich mit der Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien beschäftigt, professionalisiert sich in einem rasanten Tempo - und setzt dabei immer stärker auf junge Hochschulabsolventen, "die bei entsprechender Leistung schnell aufsteigen können, da die Strukturen längst noch nicht so eingefahren und vorgegeben sind wie in anderen Branchen", sagt Thomas Flohr, Geschäftsführer der auf die Immobilienbranche spezialisierten Personalberatung Bernd Heuer & Partner: "Noch ist der Arbeitsmarkt nicht so überfüllt und gesättigt mit Akademikern wie etwa in der Beratung, der Industrie oder im Konsumgüterbereich."

Die Immobilienwirtschaft ist, wenn man sie sehr weit auslegt, einer der größten Wirtschaftszweige. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, der Uni Mannheim und des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung, die alle am Bau und am Betrieb von Immobilien Beteiligten zusammenfasst, kommt für 2006 auf 3,8 Millionen Erwerbstätige, 707000 Unternehmen und einen Umsatz von 384 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Fahrzeug- und Maschinenbau kommen zusammen auf 155 Milliarden.

Über 100 Milliarden Euro Umsatz

Zieht man die Bauwirtschaft rund um entwerfende Architekten, Bauingenieure, Straßen- und Tiefbauer sowie Randbereiche wie spezialisierte Unternehmensberater und Immobilienfinanzierer mal ab, so bleiben im engeren Kreis der Immobilienwirtschaft, wo bestehende Gebäude vermietet, vermittelt oder verwaltet werden, immer noch 380000 Beschäftigte, eine viertel Millionen Firmen und 117 Milliarden Umsatz. Egal, wie weit oder eng man die Branche fasst: Sie bleibt ebenso komplex wie kleinteilig. Das Gros der fast 200000 Vermietungsgesellschaften hat deutlich weniger als 50 Wohnungen im Bestand, bei einigen Hundert Unternehmen wie etwa der Gagfah Gruppe oder der Deutschen Annington werden aber auch Bestände von hunderttausend und mehr Wohnungen gemanagt.

Bei den Maklern reicht die Palette vom Ein-Mann-Vermittler bis zu Immobilienkonzernen, wie BNP Paribas Real Estate, Engel & Völkers oder Jones Lang LaSalle, die in ihrer Maklersparte mehrere Hundert Mitarbeiter beschäftigen. Unter Gebäudedienstleistern firmieren winzige Firmen, die schlichte Hausmeisterdienste anbieten, ebenso wie Konzerne à la Bilfinger Berger, Strabag oder Dussmann, die die gesamte Dienstleistungspalette vom Einschrauben einer Glühbirne bis zum Managen gesamter Seniorenresidenzen oder Krankenhäuser anbieten. Fondsgesellschaften halten in ihren offenen oder geschlossenen Fonds mal nur einzelne kleine Wohnimmobilienbestände, mal große Gewerbeparks oder Dutzende Mischimmobilien.

Wichtig für Jobinteressierte ist es, sich frühzeitig Gedanken über ihren bevorzugten Immobilienbereich zu machen. Denn während die Karrierewege zwischen groß und klein recht durchlässig sind, wird es schwer, zwischen einzelnen Immobilienarten zu wechseln, sagt Richard-Emanuel Goldhahn vom Spezialrekrutierer Cobalt Recruitment Deutschland.

"Wer sich einmal für Wohnimmobilien entschieden hat, wird nur schwer auf die Gewerbeseite wechseln können und umgekehrt, weil die Funktionsweisen der Immobilienklassen so unterschiedlich sind. Von Gewerbeimmobilien lässt sich aber zum Beispiel recht leicht zu den Logistikimmobilien wechseln." Bei der Entscheidung helfen, so Goldhahns Tipp, ausführliche Gespräche mit Mitarbeitern der jeweiligen Sparte und Praktika zum Ausprobieren. Hat sich ein Absolvent für eine Lieblingsrichtung entschieden, ist mit der Verwirrung leider längst noch nicht Schluss. Denn die Branche wartet mit einer ganzen Palette von unscharfen Jobbezeichnungen auf.

Was macht ein Facility Manager?

"Wenn in Stellenanzeigen zum Beispiel Asset Manager gesucht werden, dann differieren die Arbeitsinhalte und Anforderungsprofile enorm, je nachdem, ob eine Bank, eine Fondsgesellschaft oder ein Immobilienunternehmen sucht", sagt Thomas Körzel, Karrierecoach und Vorsitzender des Arbeitskreises Human Resources bei der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (Gif). Ein Facility Manager kann per Stellenanzeige für bessere Hausmeisterjobs, aber auch für anspruchsvolle Managementaufgaben vorgesehen sein. Manchmal heißt er dann Objekt- oder Property Manager - manchmal aber auch nicht. Die Grenzen sind sehr fließend. Ein Asset Manager kann bei baugleichem Job auch schon mal unter dem Label Portfolio- oder Fondsmanager gesucht werden.

Thomas Körzel rät Bewerbern, breit zu suchen und sich beim Filtern nicht auf eine bestimmte Positionsbezeichnung zu versteifen. Entscheidend sind die in der Anzeige beschriebenen Inhalte, nicht der Titel. Im Zweifel hilft nur, bei der Personalabteilung nachzufragen, sagt Körzel. "Stellenprofile bilden in der Regel den Idealkandidaten ab. Oft ist es schwer einzuschätzen, wie weit man sich mit seinen Qualifikationen davon weg bewegen darf oder ob man passen könnte."

Nicht alle Unternehmen brauchen und suchen aber den brillanten Absolventen von der Uni, vielen reicht auch noch eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann. Entsprechendes Know-how kann dann später noch nebenberuflich dazustudiert werden. Wer dagegen bei den großen nationalen oder den internationalen Gesellschaften landen will, braucht vom Start weg den Hochschulabschluss. "Da geht es kaum noch ohne", sagt Heuer-Chef Thomas Flohr.

Immobilien-Know-how kommt über die Weiterbildung

Auch wenn Abschlüsse mit einem Immobilienschwerpunkt zunehmend geschätzt werden, können Absolventen derzeit noch gut mit einem reinen BWL-, VWL- oder Ingenieurstudium unterkommen. "Idealkandidat ist, wer sich mit Finanzen, Investitionen, Finanzierung oder Rechnungswesen auskennt und analytisch denken kann. Oder Ingenieure mit Baubetriebs- und Wirtschaftshintergrund", erklärt Thomas Flohr. Das theoretische Immobilien-Know-how wird dann oft erst durch eine berufsbegleitende Weiterbildung, zum Beispiel zum Immobilienökonom, erworben.

Während ein branchenspezifisches Studium also keine zwingende Einstellungsvoraussetzung ist, sind entsprechende praktische Erfahrungen umso wichtiger. Das zeigt auch der aktuelle IZ-Karriereführer 2009/2010, eine Studie der Immobilienzeitung. Ganz ohne einschlägige Immobilienpraktika wird der Einstieg schwer, stellen die befragten Personalexperten unisono fest.

So haben beispielsweise bei BNP Paribas Real Estate absolute Greenhorns als Makler oder Vermittler gar keine Chance; im Property Management werden Leute mit Erfahrung klar bevorzugt. Bei Hochtief Real Estate steht Anfängern der Einstieg als Trainee zwar offen, Kandidaten mit Erfahrung punkten aber deutlich stärker. Der Gebäudedienstleister Dussmann-Service legt dagegen weniger Wert auf Immobilienpraxis als etwa auf technische oder kaufmännische Spezialisierungen. Im Asset Management von IVG akzepiert man alternativ zum Immobilien- auch Finanzwissen.

International auch auf regionaler Ebene

Von vielen Bewerbern oft unterschätzt werden die in der Regel geforderten "ausgezeichneten Englischkenntnisse". Während diese in vielen anderen Branchen oft nur pro forma im Stellenprofil stehen, sind sie in der Immobilienwirtschaft dringend nötig - in Wort und Schrift. Selbst kleinste regionale Wohnungsunternehmen haben mittlerweile oft ausländische Gesellschafter und fordern Verhandlungen, Verträge und Reportings in Englisch. Das Gleiche gilt für die beteiligten Banken, internationale Fondsgesellschaften, die hiesige Immobilien im Bestand haben, oder Investoren, die für Projekte gewonnen werden sollen. Die Branche ist mittlerweile fast durchgängig international.

Der zwischenzeitlichen Personalknappheit folgend, hat die Immobilienwirtschaft in den vergangenen Jahren beim Einkommen aufgeholt. Gefragte Spezialisten wurden mit entsprechenden Summen geködert. "Dennoch liegen im Vergleich zu anderen Branchen die Einstiegsgehälter für Akademiker nach wie vor etwas unter dem Durchschnitt", stellt Tim Böger, Geschäftsführer des Vergütungsdienstleisters Personalmarkt fest.

Die Marke von 40000 Euro beim Einstiegsgehalt, die in anderen Branchen wie etwa Pharma und Chemie häufig genommen wird, erreichen in der Branche am ehesten noch Fonds-, Asset- und Property Manager in den größeren Unternehmen. 2009 haben die bis dahin leicht steigenden Gehälter sogar einen Dämpfer erhalten.

Jedes sechste Unternehmen hat Personal abgebaut

Ohnehin hat die Krise die Immobilienwirtschaft heftig durchgeschüttelt. Personal abgebaut hat, so die IZ-Karriereführer-Studie, aber nur jedes sechste Unternehmen, fünf Prozent sind aktuell dabei. Immerhin 40 Prozent der Personaler gehen davon aus, dass die Belegschaften weder jetzt noch auf Jahressicht weiter reduziert werden. Und 14 Prozent erwarten für die kommenden zwölf Monate sogar Neueinstellungen.

Für Berufsanfänger bedeutet dies aber noch keine große Entlastung, denn derzeit werden klar Mitarbeiter mit Berufserfahrung bevorzugt, ergab die IZ-Umfrage. Nur knapp jeder dritte freie Posten soll im nächsten halben Jahr an einen Einsteiger gehen. Wer also jetzt mit dem Studium fertig wird, muss Geduld mitbringen. Für 2010 rechnen Branchenexperten mit einer leichten Erholung des Marktes. Trotz der aktuell angezogenen Handbremse hat sich grundsätzlich nichts an den guten Perspektiven für junge Absolventen geändert. Die Immobilienwirtschaft professionalisiert sich weiter. Und dafür benötigt sie Kandidaten, die das nötige Immobilien- oder Finanz-Know-how mitbringen.

Porträts

Doreen Heim, Objektmanager
Wer einen geregelten Tag liebt, wäre in Doreen Heims Job die völlige Fehlbesetzung. Die 31-Jährige ist Objektmanagerin - so heißen beim Dienstleistungsriesen Dussmann-Service die Facility Manager, die für das Gebäudemanagement zuständig sind. Sie ist dafür verantwortlich, dass sich die Mieter eines noblen, historischen Gebäudekomplexes in der Münchener Innenstadt rundherum wohl fühlen. Büros, teure Ladenlokale, Restaurants und eine Bar residieren dort.

Trotz eines ausgeklügelten Betreiberkonzepts ist die Liste der Dinge, die ausfallen können, lang: Klima- und Sanitäranlagen, Aufzüge oder Beleuchtung. Damit alles rund läuft, hat Doreen Heim ein Team aus Technikern, Reinigungskräften und Sicherheitsleuten unter sich. Nebenbei gehören auch Rechnungsprüfung, Teile der Nebenkostenabrechnung, Budgetkontrolle, Überwachung von Dienstleistern und regelmäßiges Reporting an den Auftraggeber, den Eigentümer der Höfe, zu ihrem Job. "

Trotz aller Planung und Organisation besteht aber ein großer Teil meines Alltags aus professionellem Troubleshooting", erzählt die studierte Wirtschaftsingenieurin. "Wenn zum Beispiel die Klimatechnik ausfällt, muss es schnell gehen. Weder Gastronomie noch EDV-Server vertragen so etwas lange."

Franziska Lorenz, Projektentwicklerin
Egal, ob Industriebrache, Baulücke oder windschiefe Ruine - wenn Franziska Lorenz in Hamburg unterwegs ist, schielt sie mit einem Auge immer auch auf die unscheinbaren Winkel der Stadt an der Elbe. Möglicherweise ist ja ein interessantes Fleckchen dabei, auf dem sich ein Bürohaus oder ein Wohnpark gut machen würde. Die 28-Jährige ist Projektentwicklerin beim Baudienstleister Hochtief und entwirft Bauvorhaben in der Region Hamburg.

Hat die studierte Architektin und Immobilienökonomin ein potenzielles Projektgrundstück auf dem Tisch, entwirft sie eine Möglichkeit der Nutzung und eine Flächenaufteilung, sucht das Gespräch mit Behörden, kontaktiert Grundstückseigentümer und Banken. Sie spricht mögliche Mieter an, rechnet Kosten und Erlöse durch, stößt Architektenwettbewerbe an, entwirft Werbematerial, sondiert mögliche Käufer und bereitet alles vor, so dass der Bau realisiert werden kann.

"Bis es allerdings erst mal so weit ist", sagt Franziska Lorenz, "muss man vielen Interessen gerecht werden, seien es Ämter mit baurechtlichen Rahmenbedingungen, anspruchsvolle Mieter oder Investoren mit hohen Anforderungen. Da braucht es neben Organisationstalent auch eine gute Portion Hartnäckigkeit."

Arthur Felix Lossen, Asset Manager
Arthur Felix Loosens aktuelle Aufgabe als Asset Manager beim Immobilienkonzern Corpus Sireo hat ein bisschen was von "Stroh zu Gold spinnen". Für seinen Kunden, die Investmentbank Morgan Stanley, verwaltet der 28-jährige Wirtschaftsingenieur zurzeit ein Portfolio von sechs Gewerbeimmobilien in Frankfurt, die der Investor für seine geschlossenen Immobilienfonds gekauft hat.

Loosens Job ist es, diesen Bestandsimmobilien mit einer Kombination aus guten Mietverträgen, angemessener Renovierung und Instandhaltung und einer brauchbaren Mieterstruktur zu einer zweistelligen Rendite zu verhelfen, bevor die Immobilien verkauft werden. Er versucht also, Leerstände zu senken, verhandelt mit Mietinteressenten, erarbeitet mit Fachleuten notwendige Baumaßnahmen, berechnet Zahlungsströme für das komplette Mietverhältnis und entwirft Entscheidungsvorlagen für den Eigentümer.

"Mit einem Objekt im Frankfurter Westend habe ich diesen Wertschöpfungsprozess schon mal erfolgreich durchlaufen. Durch eine große Vermietung konnte ich die Immobilie innerhalb kurzer Zeit deutlich wertvoller machen, bevor sie verkauft wurde. Auftrag erfüllt. Das macht nicht nur stolz, sondern ist auch sehr spannend."

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