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Wir wollen ein Haus

Foto: Photocase.de
Nie mehr Miete zahlen. Tun und lassen können, was man will. 80 Prozent der Unter-30-Jährigen träumen vom eigenen Heim. Wie Sie sich auf den Tag X optimal vorbereiten.
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Bausparen


Rebecca hat einiges auf den Kopf gestellt. Nicht nur, dass die drei Monate alte Dame dem Alltag ihrer Eltern Myrto Athanassiou und Henrik Huhn ein völlig neues Programm diktiert. Seit die beiden Düsseldorfer mit ihrem Töchterchen zusammenleben, kommt ihnen die alte Wohnung seltsam eng vor. "Bisher haben wir nie ernsthaft darüber nachgedacht, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen", erinnert sich die junge Mutter.

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Während Freunde bereits mitten in der Hausbauplanung steckten, blieben Myrto und Henrik überzeugte Mieter. Bis Rebecca kam. Seitdem schweift der Blick der Eltern des öfteren über die Immobilienanzeigen in der Lokalpresse. "Spätestens in zwei bis drei Jahren dürfte unsere jetzige Wohnung zu klein sein. Dann müssten wir ohnehin auf die Suche gehen", meint der 37-jährige Entwicklungsingenieur. Genauso gut könne man die Zeit schon nutzen, um das Projekt Eigenheim ins Auge zu fassen. Überstürzen will das Paar nichts: Myrto Athanassiou hat sich erst vor anderthalb Jahren selbstständig gemacht. Nun heißt es abwarten, wie sich die Einkünfte mit Kind in der nächsten Zeit entwickeln.

Endlich was eigenes
Die Überlegungen der beiden Düsseldorfer treiben viele junge Paare um. Beziehung und Job laufen prima, in der Region fühlt man sich wohl, Ortswechsel stehen nicht an. Der Gedanke, keine Miete mehr zu zahlen, sondern das Geld in die eigenen vier Wände zu stecken, gewinnt an Charme. Nach einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Emnid würden 57 Prozent der deutschen Mieter lieber im Eigenheim leben.

Je jünger die Leute, desto stärker der Wunsch nach Besitz: 68 Prozent der 30- bis 44-Jährigen würden ihrem Vermieter gerne kündigen, bei den Unter-30-Jährigen sind es sogar 80 Prozent. Einen bleibenden Wert schaffen, etwas für die Altersvorsorge tun und eine höhere Lebensqualität erhalten sind die häufigsten Beweggründe

Doch nicht nur subjektive Motive sprechen derzeit für die Anschaffung von Haus oder Wohnung, sondern auch objektive Zahlen. "Noch immer sind die Bauzinsen extrem niedrig", meint Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH-Finanzberatung. Innerhalb eines Jahrzehnts haben sich die Effektivzinsen von über acht auf vier bis fünf Prozent nahezu halbiert. Mit der viel beschworenen Zinsexplosion rechnet Herbst vorerst nicht: "Das Niveau wird in nächster Zeit vermutlich ein wenig nach oben gehen, aber den Höchststand von vor zehn Jahren werden wir in keinem Fall erreichen." Gute Zeiten für Häuslebauer

Ein mulmiges Gefühl bleibt trotzdem. Schließlich steht eine so große Anschaffung im Leben meist nur einmal an. Und die Schulden hat der Kreditnehmer bis zu 30 Jahre an der Backe. "Die Finanzierung darf man nicht auf die leichte Schulter nehmen", mahnt Thomas Bieler, Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Paar oder Familie sollten das Projekt sehr gut planen und solide durchrechnen. Und die Arbeit beginnt, bevor der künftige Eigenheimbesitzer sein Traumhaus überhaupt gefunden hat.

Am Anfang steht der Kassensturz
Die erste Frage lautet: Wie viel Geld können wir überhaupt ausgeben? Um die Antwort zu finden, sollten sich Eigenheimplaner Zeit nehmen. "Auf der einen Seite werden alle Finanzposten aufgelistet - Einkommen, Festgelder, Aktien, Renten - auf der anderen sämtliche Ausgaben", erklärt Bieler. Zu den Ausgaben gehören vor allem Lebensunterhalt, Versicherungen, Privatkreditraten, Autokosten, Vereinsbeiträge. Außen vor bleiben kann die Kaltmiete, denn die spart sich die Familie ja künftig. Sinnvoll ist, einmalige Ein- oder Ausgaben auf Monatsbeiträge umzurechnen.

"Außerdem hilft es, wenn man die Kontoauszüge der letzten Monate vergleicht und prüft, was am Ende des Monats tatsächlich übrig geblieben ist", rät Bieler. Wer ein Haus baut oder kauft, geht eine sehr lange finanzielle Verpflichtung ein. Daher sollten die Planer für mögliche Ausfälle Vorsorge treffen und Beiträge für noch nicht abgeschlossene Berufsunfähigkeits- oder Risikolebensversicherungen mit einkalkulieren.

Zweite Frage: Wie viel Haus können wir uns leisten? Ein Blick auf die aktuellen Immobilienpreise verrät, dass die Quadratmeterpreise vor allem in den deutschen Metropolen nach wie vor kernig sind. Da hilft es dem künftigen Eigenheimbesitzer, wenn er mit etwas Eigenkapital ausgestattet ist. 20 Prozent des Immobilienpreises plus Erwerbskosten sollte man selbst aufbringen können, lautet die Faustregel. "Zu den Erwerbskosten gehören 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuchamt sowie unter Umständen bis zu sieben Prozent für einen Makler", erläutert Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest.

Rechenspiele
Monatliche Sparrate und Eigenkapital bilden die Basis. Um den Kreditbetrag zu ermitteln, den eine Bank lockermachen wird, spielen schließlich noch Zinssatz und Tilgungsrate eine Rolle. Diverse Rechner im Internet helfen bei der ersten überschlägigen Kalkulation. Bei den Angeboten von Banken rät Verbraucherschützer Bieler zur Vorsicht: "Die Institute rechnen gerne optimistisch, um ihre Finanzierung an den Mann zu bringen.

Ein recht plausibles Rechentool bietet etwa die Webseite www.fmh.de/eigenheim von Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Danach könnte sich eine junge Familie mit einem Kind, die inklusive der bisherigen Kaltmiete noch rund 1.000 Euro monatlich zur freien Verfügung hat und 20.000 Euro Eigenkapital mitbringt, eine Immobilie im Wert von 207.000 Euro leisten. Angenommener Zinssatz: 4,5 Prozent, Tilgungszeit: 30 Jahre. Will die Familie schon in 20 Jahren schuldenfrei sein, sinkt der finanzierbare Preis auf 169.000 Euro. Kann die Familie dagegen 1.500 Euro pro Monat entbehren und 40.000 Euro selbst zusteuern, sind selbst bei einem Zinssatz von fünf Prozent und 20 Jahren Tilgung 254.000 Euro drin

Bei allen Rechenspielchen dürfen die Eigenheimbesitzer in spe eins nicht vergessen: Vom freien Kapital müssen sie nicht nur die monatlichen Raten an die Bank begleichen, sondern auch die Nebenkosten - Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklagen. "Grob geschätzt können Hauskäufer mit Nebenkosten von 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter rechnen", meint Warentest-Experte Jörg Sahr.

In Sachen Eigenkapital sind Myrto Athanassiou und Henrik Huhn schon ganz gut ausgestattet. Sie hat vor kurzem geerbt, und seine Eltern legen seit 20 Jahren regelmäßig Geld für ihn auf die Seite. Dennoch will das Paar versuchen, den Kapitalstock in der Zeit bis zum Hauserwerb durch gezieltes Sparen ein wenig zu erhöhen. Jörg Sahr empfiehlt zu diesem Zweck Anlagen in sicheren Investments wie festverzinsliche Sparbriefe, Tagesgeldkonten oder Bundeswertpapiere. "Wer ernsthaft über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, muss sicher sein, dass das Geld zum Zeitpunkt X zur Verfügung steht", mahnt er. Das bedeutet: Die Gelder sollten nicht zu lange eingefroren und riskantere Anlagen in Aktien vermieden werden. Sahr: "Wenn man Pech hat, geht die Börse genau in dem Moment in den Keller, wenn man die Summe braucht."

Zinsentwicklung im Blick
Auch Bausparverträge sind geeignet, einen Teil des notwendigen Eigenkapitals systematisch anzuhäufen. Vorteil: Die Zinshöhe, die Bausparer bereits bei Abschluss des Vertrags vereinbaren, liegt in der Regel unter den Angeboten der Banken. Damit die Bausparkassen diese Konditionen bieten können, fällt die Verzinsung in der Ansparphase eher mager aus. "Die Entscheidung zwischen Bausparvertrag oder Sparplan ist ein echtes Rechenexempel", sagt Verbraucherschützer Bieler.

Ein Beispiel: Obwohl ein Paar noch keine konkrete Immobilie im Auge hat, will es schon jetzt 200 Euro zusätzlich ansparen. Über den Bausparvertrag bekommen sie 1,5 Prozent und sparen damit innerhalb von acht Jahren 20.265 Euro an. Eine Bank würde ihnen dagegen eine Verzinsung von 3,5 Prozent spendieren. Das Ergebnis nach acht Jahren: 22.667 Euro. Damit könnten sie beim Start der Finanzierung rund 2.400 Euro mehr Eigenkapital zusteuern und einen entsprechend niedrigeren Kredit aufnehmen.

Das Risiko: Wenn die Bauzinsen in acht Jahren wieder deutlich angestiegen sind, schmilzt der Finanzvorteil schnell dahin. Mit dem Bausparvertrag wüsste das Paar dagegen schon heute, dass es mit Zinsen in Höhe von vier Prozent rechnen kann. "Das Banksparplan-Modell würde sich in diesem Beispiel nur rechnen, wenn die Bankzinsen später nicht höher als 6,18 Prozent liegen", kalkuliert Bieler. Der Bauherr in spe muss sich also entscheiden, ob er beim Zinsniveau auf Nummer sicher geht oder darauf wettet, dass die Zinsen auch in sechs bis acht Jahren noch stabil sind

Bausparverträge eignen sich aber nicht für Schnellschüsse. "Sie sind in erster Linie für mittel- oder langfristige Vorhaben gedacht", sagt Bieler. Wer in zwei Jahren schon sein Geld braucht, riskiert eine Finanzierungslücke, weil das Darlehen so schnell in der Regel nicht zuteilungsreif ist

Familie Athanassiou-Huhn verzichtet daher auf einen Bausparvertrag und macht sich langsam auf die Suche. Vier Zimmer sollten es sein, Altbau, mit Balkon oder eigenem Garten: "Am liebsten würden wir in Oberkassel bleiben", meint Athanassiou. Die Nachbarschaft ist klasse, die Infrastruktur perfekt und die Tagesmutter ums Eck. Ob sie sich die Tarife im gediegenen Düsseldorfer Westen allerdings leisten können, müssen die beiden jetzt erst mal in Ruhe ausrechnen. Rebecca hält derweil Mittagsschläfchen

Melanie Rübartsch

Infos zum Thema Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen unter www.karriere.de/Hauskauf
Bausparen
Solide Säule

Das Prinzip: Der Sparer vereinbart mit seiner Bausparkasse eine Bausparsumme. Diese setzt sich aus einem Guthabenanteil, den der Kunde über monatliche Raten anspart, und dem späteren Darlehen zusammen. Ist die verabredete Mindestansparsumme erreicht, wird sie zusammen mit dem Darlehensbetrag "zugeteilt".

In der Ansparphase erhalten Bausparer relativ niedrige Guthabenzinsen - derzeit meist unter zwei Prozent. Das ermöglicht den Kassen, Darlehen zu besonders günstigen Zinssätzen anzubieten. Das Darlehen muss der Bausparer für den Kauf einer Immobilie, deren Renovierung oder Modernisierung einsetzen. Verzichtet er auf den Kredit, kann er die angesparte Summe auch für andere Zwecke nutzen

Vorteile: Ein Bausparvertrag ist flexibel; Raten und Summe sind jederzeit anpassbar. Wer noch nicht weiß, wie teuer sein Traumhaus sein wird, sollte klein anfangen. Aufstocken kann man immer noch.
In den letzten Jahren haben die Bausparkassen ihre Tarife zusätzlich mit zahlreichen Wahlrechten ausgestattet

So gibt es Angebote mit Wahlzuteilung, bei denen der Bausparer weitgehend selbst bestimmt, wann sein Vertrag zugeteilt wird. Andere Kassen vergeben höhere Darlehen. In beiden Fällen akzeptiert der Bauherr im Gegenzug eine höhere Tilgung oder höhere Zinsen. Umgekehrt kann der Sparer sich niedrigere Raten sichern, wenn er auf einen Teil des Darlehens verzichtet. Er kann seinen Vertrag aber auch jederzeit kündigen und sich das bis dato angesparte Guthaben auszahlen lassen

Risiken: In der Regel muss der Sparer drei bis neun Monate auf die Zuteilung seines Darlehens warten, selbst wenn er die Kriterien erfüllt. Wann das Geld kommt, ist nicht auf den Punkt planbar. Unter Umständen steht der neue Bauherr mit leeren Händen da, wenn der Hauspreis fällig wird - die Lücke muss er zwischenfinanzieren.

Zweiter Haken: Wer an sein Geld binnen zwei oder drei Jahren heranmöchte und das Mindestguthaben über eine Einmaleinzahlung sicherstellt, muss dafür Tilgungssätze von bis zu zehn Promille pro Monat der Bausparsumme in Kauf nehmen. Folge: Die Monatsraten explodieren. Experten empfehlen daher, Bausparverträge bei einem Zeithorizont von vier bis acht Jahren einzusetzen. Der Bausparvertrag sollte zudem nie die tragende Säule der Baufinanzierung sein, sondern eine zusätzliche Stütze

Förderung: Arbeitnehmer können bis zu 40 Euro monatlich als Vermögenswirksame Leistung in einem Bausparvertrag anlegen. Im Idealfall zahlt der Arbeitgeber jährlich 470 Euro dazu. Auf die eingezahlten Beiträge erhalten die Mitarbeiter zusätzlich neun Prozent Arbeitnehmersparzulage vom Staat - allerdings nur wenn das zu versteuernde Einkommen unter 17.900 Euro (35.800 Euro bei Verheirateten) liegt.

Noch spendiert der Staat zudem die Wohnungsbauprämie: Sie beträgt 8,8 Prozent auf einen Einzahlungsbetrag von maximal 512 Euro (1.024 bei Verheirateten). Damit springen bis zu 45/90 Euro im Jahr heraus, wenn das zu versteuernde Einkommen 25.600 Euro (Verheiratete: 51.200) nicht übersteigt.

Dieser Artikel ist erschienen am 25.01.2007