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Erste Risse im beliebten Betongold

Immobilien gelten nach wie vor als besondere Stütze der privaten Altersvorsorge. Allerdings gibt es nicht mehr nur Steigerungen für diese Werte. Indizes zeigen nach unten.
mb DÜSSELDORF. Die angesehenen Gutachter der Bulwien AG aus München haben ermittelt, dass durchschnittliche Eigentumswohnungen von 1990 bis 2003 im Durchschnitt um 0,6 Prozent im Wert gestiegen sind. Für Reihenhäuser wurde Ende 2003 im Mittel 17,4 Prozent mehr bezahlt als vor 13 Jahren. Das entspricht einer Jahressteigerung von 1,2 Prozent.Das Gewos-Institut aus Hamburg kommt zu anderen Ergebnissen: Danach halten Einfamilienhäuser seit vier Jahren ihren Wert auf hohem Niveau. In den neunziger Jahren sind sie um mehr als 40 Prozent gestiegen. Basis für diese Aussage ist die Erfassung aller Verkaufsfälle von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland. Für Eigentumswohnungen sieht es dabei nicht so gut aus: Auch für sie wurde zuletzt Preisstabilität konstatiert; allerdings auf dem Niveau von 1994.

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Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich aus Basel hat für Deutschland einen Index für Immobilienpreise ermittelt. Er weist für die Jahre 1995 bis 2001 einen Preisrückgang von immerhin 2,5 Prozent pro Jahr aus. Die Deutsche Bundesbank hat daraufhin im September 2003 eigene Berechnungen veröffentlicht. Danach waren deutsche Wohnimmobilien nicht ganz so schlecht, wie die Schweizer sie gerechnet haben. Das ist jedoch ein schwacher Trost. Denn zurück gegangen sind die Werte auch nach Berechnungen der Bundesbank; allerdings nur um insgesamt zwei Prozent in den sieben Jahren nach 1995.Ein Gutes hat diese Preisstabilität der Immobilien. Die Deutschen kamen - anders als Amerikaner und Briten - nicht in Versuchung, künftige Wertsteigerungen ihrer Häuser schon heute zu kreditieren, um mit dem Geld an der Börse zu spekulieren. Deutsche Privatleute sind - anders als Hausbesitzer in den genannten Ländern - im Durchschnitt nicht überschuldet; im Gegenteil: Ihr Vermögen ist - volkswirtschaftlich betrachtet - legendär. Mehr als 2 500 Mrd. Euro liegen leicht verfügbar auf Sparbüchern und in Wertpapierdepots. Das ist mehr als der dreifache Betrag der aktuell aufgenommenen Wohnungsbaukredite. Die Sparquote der Deutschen ist mit etwa zehn Prozent der verfügbaren Einkommen zwar nicht mehr so hoch wie vor Jahrzehnten. Sie ist aber immer noch fünfmal so hoch wie in den USA.Anders als vielfach angenommen halten sich Versicherungen als Kapitalanleger schon seit langen Jahren mit Immobilien stark zurück. Für 1980 weist der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft für die ihm angeschlossenen Gesellschaften einen Bestand an Immobilien von umgerechnet 14 Mrd. Euro aus. Bis 1995 verdoppelte sich dieser Bestand zwar auf 28 Mrd. Euro. Da gleichzeitig aber der Gesamtbestand an Kapitalanlagen viel schneller zunahm, halbierte sich der Immobilienanteil an den Versicherungsanlagen bis 1995 schon auf 5 Prozent. Bis Ende 2002 (Neuere Zahlen liegen noch nicht vor.) reduzierte sich nicht nur der Anteil auf 2 Prozent. Auch absolut ging der Bestand auf 22 Mrd. Euro zurück.Versicherungen haben in erheblichem Umfang Gebäude verkauft; vermutlich um mangelnde Erträge oder gar Verluste mit Wertpapieren auszugleichen.Würden Versicherungen noch so wie 1980 an Betongold glauben, müssten sie heute etwa 100 Mrd. Euro in Immobilien halten. Das ist ungefähr der dreifache Wert des heutigen Immobilienvermögens. Welche Auswirkungen das auf das Geschehen an den Aktienbörsen und auf die Überschussbeteiligungen der Versicherten sowie auf den deutschen Immobilienmarkt gehabt hätte, lässt sich unschwer ermessen. Die Aktienkurse wären nicht so übertrieben hoch gestiegen. Verluste wären nicht so groß ausgefallen und Immobilien stünden womöglich ebenfalls besser da.Mindestens 60 Mrd. Euro zusätzliche Immobilien-Investments müssten dafür getätigt werden. Das entspricht beispielsweise dem Gegenwert von etwa 300 000 hochwertigen Eigentumswohnungen mit jeweils 100 Quadratmetern Wohnfläche. 2004 werden aller Voraussicht nach nicht mal 300 000 neue Wohnungen in Deutschland gebaut.
Dieser Artikel ist erschienen am 14.04.2004