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Die fünf von der Baustelle

Simone Fuchs | Peter Nederstigt
Mit leichter Verspätung hat die Konjunkturkrise die Immobilienwirtschaft erwischt. Dennoch bieten sich für Akademiker gute Chancen. Wir zeigen fünf wichtige Branchenzweige, die bei Großprojekten wie dem Shopping-Center Stilwerk in Düsseldorf ineinander greifen.
Jahrzehntelang haben die meisten Akademiker einen Bogen um das Geschäft mit Wohnungen, Häusern und Büros gemacht. Wegen schwarzer Schafe wie Bauträger Jürgen Schneider, zurückhaltender Kommmunikation der überwiegend kleinen regionalen Unternehmen und ihrer Verbände und der schlechten Ausbildung vor allem bei den Maklern wirkt die Branche bis heute dubios. Doch die Unternehmen und Verbände haben erkannt, dass sie qualifizierte Mitarbeiter brauchen, wenn sie etwas gegen ihr schlechtes Image und die zunehmende Konkurrenz aus Europa tun wollen

In einer Umfrage der Immobilien-Zeitung gaben bis Mitte August 56 Prozent der befragten Unternehmen an, sie rechneten in den nächsten zwei Jahren mit steigendem Personalbedarf. Der Rest will zumindest keine Stellen abbauen. "Was gesucht wird, ist Personal mit guter Ausbildung. Da bestehen tatsächlich Nachwuchssorgen", sagt Thomas Porten, Chefredakteur der Zeitung.

Die besten Jobs von allen


Doch weil die Immobilienwirtschaft bislang ein Schattendasein fristete, wissen viele gar nicht, was sich hinter dem Begriff verbirgt. "Unter Immobilienwirtschaft fasst man alle Unternehmen zusammen, die mit der Versorgung mit Immobilien zu tun haben - mit Ausnahme der direkten Bautätigkeit, die der Baubranche zugerechnet wird", versucht Porten eine Definition. Er nennt als typische Vertreter Projektentwickler, Hypothekenbanken, offene Immobilienfonds, Facility Management, Immobilienmakler und -verwalter.

Nach Schätzungen werden in der Immobilienwirtschaft zwischen elf Prozent und 30 Prozent des Bruttoinlandsprodukts erwirtschaftet - allerdings jeweils inklusive Baugewerbe. Genauere Zahlen über die Immobilienwirtschaft sind nicht zu erhalten, weil es einerseits keinen übergeordneten Verband gibt und viele Marktteilnehmer auch andere Felder beackern, vor allem die Banken. Ebenso schwer sind die Umsätze in den Einzelbereichen zu beziffern, da sich beispielsweise Immobilienfonds auch als Projektentwickler betätigen oder Makler als Verwalter. "Die Trennschärfe zwischen den einzelnen Bereichen und vor allen Dingen in den Unternehmen ist nicht sehr groß", sagt Porten.

Projektentwickler
Geradezu symbolisch für die vielen Schnittstellen in der Immobilienwirtschaft ist die Funktion des Projektentwicklers, meint Martin Halder, Projektentwickler aus Berlin und Dozent am Lehrstuhl Immobilienökonomie an der European Business School. "Der Projektentwickler übernimmt die gesamte Betreuung der Immobilie: Von der grünen Wiese bis zur Fertigstellung. Seine Hauptaufgabe ist es, ein Konzept für die Nutzung zu entwickeln und die Spezialisten zu koordinieren."

Jedes Bauwerk ist anders, immer neue Lösungen und viel Überzeugungskraft verlangt der Job. Peter Niermann, Geschäftsführer der Garbe Bautechnik GmbH, kann ein Lied davon singen: "Auf jeden Fall muss man gut argumentieren, Visionen erzeugen können, aber auch flexibel reagieren und Änderungen zulassen." Als Projektentwickler war Niermann maßgeblich am Entstehen des Konzeptes der Stilwerk-Gebäude beteiligt. Drei davon gibt es bundesweit, ein weiteres ist in Planung. Die architektonisch anspruchsvollen Shopping-Center in Berlin, Düsseldorf und Hamburg beherbergen überwiegend Möbel- und Designhändler, die auf eine wohl betuchte und dezent-elegante Klientel abzielen. Niermann ist Architekt und Wirtschaftsingenieur

Da auch die Projektentwickler einen starken Nachholbedarf an gut ausgebildetem Personal haben, sind die Aufstiegs- und Verdienstchancen für Akademiker sehr gut. Gefragt sind vor allem BWLer mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und Ingenieure. "Die Einstiegsgehälter liegen bei 40.000 Euro, und als Projektleiter ist man schnell auch über 50.000 Euro", weiß Dozent Halder aus Erfahrung

Zahlenmäßig überwiegen regionale Bauträger, die kleine Projekte wie Eigentumswohnungen abwickeln. Doch den Ton geben die Töchter von Baukonzernen wie Hochtief Development und Bilfinger Berger Projektentwicklung oder die ehemaligen Immobilienabteilungen von Unternehmen wie Lufthansa, Telekom und Siemens an

Momentan leiden nach Ansicht von Halder vor allem die Entwickler von normalen Bürohäusern unter der Wirtschaftsflaute. Häuser, die im Boom vor drei Jahren geplant wurden, sind heute fertig und stehen leer.

Immobilienfondsmanager
Spätestens wenn eine Immobilie fertig ist, suchen sich die Projektentwickler einen Investor. Bei großen Projekten sind das in der Regel offene Immobilienfonds, an denen sich viele Anleger beteiligen. Die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), eine Tochter der Allianz, investiert in das Stilwerk.

Andreas Kaufmann ist Teamleiter bei der Allianz Dresdner Immobilien GmbH und betreut das Düsseldorfer Haus als eines von rund 120 Objekten im Rheinland: "Ich erstelle Wirtschaftspläne, kontrolliere die Mieteingänge, prüfe Angebote von Maklern für neue Investitionen oder muss auch mal vor Gericht aussagen, wenn Mieter insolvent werden", beschreibt er seine Arbeit. Der ausgebildete Groß- und Außenhandelskaufmann kam über eine Fortbildung der Industrie- und Handelskammer (IHK) zur Immobilienbranche. "Ich muss mich ständig weiterbilden, vor allem in der Rechtsprechung." Viel Recherche und Papierkram sei auch dabei, vor allem wenn es um neue Objekte geht.

Die Immobilienfonds, die meistens von großen Banken unterhalten werden, sind momentan der einzige Teil der Branche, der boomt. Seit die Börse brachliege, könnten sie sich kaum vor Zuflüssen retten, sagt Carsten Krüger vom Bundesverband der Investmentgesellschaften (BVI), dem 15 Gesellschaften angehören, die offene Immobilienfonds verwalten. Allein in den ersten sieben Monaten des Jahres 2002 stiegen die verwalteten Mittel um elf Milliarden Euro auf 66,7 Milliarden Euro. 50 Prozent davon müssen in Immobilien investiert werden. Seit die Fonds auch im Ausland investieren dürfen, sind sie etwas von der gesunkenen Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt abgekoppelt

Immobilienmakler
Während die Immobilienfonds ihr Geld überwiegend mit Büroimmobilien verdienen, machen die meist kleinen Maklerbetriebe ihr Geschäft zu 80 Prozent mit der Vermittlung von Wohnimmobilien, die zum Verkauf stehen. Dagegen gibt es auch große internationale Unternehmen wie Jones Lang LaSalle, die Gewerberäume vermitteln

Das Stilwerk leistet sich den Luxus einer hausinternen Vermittlung - schließlich sollen die neuen Mieter genau ins Design-Konzept passen. Kai Garlipp hat bei der Stilwerk AG die Funktion eines Vermietungs-Managers. Der agile 31-Jährige ist ständig auf der Suche nach neuen Kunden und Konzepten, die zu seinem Arbeitgeber passen. Häufig treten die Unternehmen selbst an die Themen-Zentren heran; dann empfängt Garlipp die Interessenten und fährt mit diesen auch mal zum Objekt: "Wir müssen einander kennen lernen, da ist es mit einem Besuch nicht getan." Kommunizieren, präsentieren, das Stilwerk nach außen vertreten, das ist seine Aufgabe: "Manchmal gehört auch eine gewisse Hartnäckigkeit dazu", sagt er.

Etwa 4.600 Maklerbetriebe sind Mitglied im Ring Deutscher Makler (RDM), weitere 2.200 gehören dem Verband Deutscher Makler an (VDM), der derzeit in Fusionsverhandlungen mit dem RDM steckt. Daneben gibt es etwa 10.000 Betriebe, die nicht organisiert sind. Zwischen 1992 und 2000 ist die Zahl nach einer Untersuchung des Fachverlags Grabener von 13.000 auf 20.000 gestiegen.

RDM-Geschäftsführer Hans-Eberhard Langemaack vermutet als Grund, dass sich viele Akademiker oder ehemalige Mitarbeiter selbstständig gemacht haben, denn als Makler benötigt man nur einen Gewerbeschein. Gleichzeitig ist die durchschnittliche Betriebsgröße laut Rudolf Koch, Rechtsreferent beim VDM, von 5,2 auf 3,9 Mitarbeiter gesunken. Akademiker haben vor allem Chancen in großen Unternehmen oder sie machen sich selbstständig. Die Gehälter gehören zu den höchsten in der Branche. Allerdings bestehen sie zu einem großen Teil aus Provisionen, und gearbeitet wird vor allem dann, wenn der Kunde Zeit hat: abends und am Wochenende

Momentan leiden die Makler wie die Bauträger von Wohnungen darunter, dass die Nachfrage nach Wohnraum durch den angespannten Arbeitsmarkt gebremst wird und die Zahl genehmigter neuer Wohnungen zwischen 1999 und 2001 von 390.000 auf 260.000 gesunken ist. Langemaack und Koch rechnen aber damit, dass sich der Markt in den nächsten Jahren wieder erholen wird.

Immobilienverwalter
Viele Makler betätigen sich neben der Vermittlung auch als Verwalter, das heißt, sie kümmern sich um die Abrechnung der Miete, Nebenkosten und Reparaturen. Zusätzlich gibt es Immobilienverwaltungsunternehmen, die 300 Wohnungen und mehr im Auftrag der Hausbesitzer verwalten. 960 davon gehören dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter an und verwalten 1,3 Millionen Wohnungen im Gesamtwert von 120 Milliarden Euro.

Auch beim Stilwerk liegt die Verwaltung in derselben Hand wie die Vermittlung - nämlich beim Unternehmen selbst. Katrin Stowasser, studierte Psychologin und Kunsthistorikerin, kümmert sich um alles, was im Düsseldorfer Haus passiert. Sie sorgt für Sicherheit und Sauberkeit, hält den Kontakt zu den Mietern, organisiert Veranstaltungen und vertritt das Stilwerk in kommunalen Interessengemeinschaften: "Man muss Spannung lieben, sonst ist das nicht der richtige Job", sagt Stowasser.

Der Tagesrhythmus sei sehr spontan - schließlich ist sie der erste Anlaufpunkt, wenn etwas passiert: "Da klemmt sich eine Frau den Fuß in der Tür und ich muss alles regeln, vom Arzt bis zur Versicherung." Eine Assistentin hilft ihr im Büro, zum Team gehören außerdem zwei Empfangsdamen und zwei Hausmeister. Kleinere Instandsetzungen werden von diesen erledigt, bei allen anderen technischen Problemen wendet sich Stowasser an den Facility Manager des Stilwerks, die Lufthansa Gebäudemanagement GmbH.

Facility Manager
Während sich Immobilienverwalter um die wirtschaftliche Verwaltung kümmern, übernehmen Facility Manager vor allem die technische Betreuung. Das Komplettangebot reicht von der Wartung über infrastrukturelle Dienste wie Reinigung, Catering, Postverteilung und Empfangsdienste bis zu kaufmännischen Dienstleistungen wie Controlling. Rund 60 Unternehmen gibt es, die sämtliche Dienstleistungen im Angebot haben, schätzt Martin Gräber, Chefredakteur des Fachmagazins Der Facility Manager.

Beim Stilwerk sorgt der Elektrotechniker Andreas Cornelißen dafür, dass der Betrieb läuft. Ein Job mit Überraschungen: "Ständig passiert irgendwas, dann muss ich springen oder dafür sorgen, dass unsere Subunternehmer den Auftrag erledigen." Cornelißen genießt ebenso wie Verwalterin Stowasser seine große Verantwortung und Entscheidungsfreiheit. In Zusammenarbeit mit einem kaufmännisch ausgebildeten Teamkollegen erstellt er die Angebote bei größeren Instandhaltungsaufträgen und koordiniert die Arbeit. Er sorgt dafür, dass das Stilwerk auch nach größeren Veranstaltungen wieder ordentlich aussieht: "Es gibt auf jeden Fall Gebäude, die einfacher zu managen sind", meint Cornelißen.

Kaum ein Zweig der Immobilienwirtschaft hat in der Vergangenheit so gelitten wie das Facility Management. "Alle Unternehmen haben intensive Probleme. Die Hälfte steht zum Verkauf, zum Beispiel die Lufthansa Gebäudemanagement GmbH", sagt Fachmann Gräber. Viele Großunternehmen hätten in den vergangenen Jahren ihre interne Immobilienverwaltung in eigene Gesellschaften ausgegliedert und versucht, sich ein Stück vom vermeintlich großen Kuchen Facility Management abzuschneiden. "Sie wollten die schnelle Mark und haben Aufträge um jeden Preis angenommen. Aber die Erwartungen haben sich nicht erfüllt.

Gräber glaubt aber, dass es nach der gegenwärtigen Bereinigung wieder aufwärts gehen könnte. "Und neue qualifizierte Leute werden immer gesucht, denn die Unternehmen wollen ihren alten Personalbestand austauschen, der teilweise noch aus Staatsunternehmen stammt." Das Einstiegsgehalt als Objektmanager liegt nach einer Befragung unter Arbeitgebern bei 40.000 bis 50.000 Euro. "Da ziehen wir mal 30 Prozent ab", meint Gräber. Dennoch seien die Aufstiegschancen sehr gut, "weil es nicht viele qualifizierte Leute gibt". Eben typisch Immobilienwirtschaft.
Dieser Artikel ist erschienen am 23.09.2002